7. 8. 2022
Vážení klienti, milí čtenáři, vzhledem ke skutečnosti, že autor tohoto příspěvku vyhledává pro svého významného klienta realitu u našich jižních sousedů, budeme se v dnešní aktualitě věnovat právě nákupu imobilie v Rakousku, vždyť v této překrásné (nejen) alpské zemi najdeme malebná města, pitoreskní vesničky, průzračná jezera (od Neziderského jezera v rovinatém Burgenlandu, v Solné komoře, Korutanech, Tyrolsku až po Bodamské jezero ve Vorarlbersku), moderní horská střediska a samozřejmě Alpy od těch v Dolním Rakousku, které připomínají spíše naše Krkonoše či Jeseníky až po opravdové velehory ve spolkové zemi Salzbursko, v Tyrolsku a ve Vorarlbersku. Aniž by to někdo věděl, má Rakousko rovněž jeden z nejrozvinutějších turistických ruchů na světě, byť nemá moře. Bohužel na vysoce rozvinutý turistický ruch, jak se dozvíme níže, pak doplácejí právě právní subjekty, které si chtějí koupit v této zemi např. malý rodinný dům do 10 mil. Kč.
Prodej nemovitostí v Rakousku podle rakouského občanského zákoníku (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch), který na našem území platil od roku 1811 do roku 1950, stanovuje pro prodej reality poměrně striktní právní postup. Český právník do něho de facto nemůže vůbec vstupovat. Pokud jednáte s rakouskou realitní kanceláří, tak rakouští realitní zprostředkovatelé Vám nejdříve zašlou AML dotazník na vyplnění, tzv. poučení spotřebitele (vč. informací a formuláři k odstoupení od kupní smlouvy) a informace o vedlejších poplatcích (Nebenkosten), teprve pak Vám pošlou další informace, jako je přesná poloha nemovitosti (včetně adresy), video k nemovitosti a event. další informace. Tuzemský právník musí být obezřetný, co se týká lavinových a povodňových zón. Z důvodu intenzivních lokálních srážek je v rakouských Alpách nutné věnovat zvýšenou pozornost zejména tzv. lokálním povodním na menších tocích. Naopak po ničivé povodni v roce 2002 je situace na Dunaji ve spolkových zemích Horní a Dolní Rakousko již plně stabilizovaná, a to dokonce pomocí výstavby jedné zcela nové vodní elektrárny na evropském veletoku.
V některých spolkových zemích (hlavně v alpských oblastech) se obce a města brání tomu, aby cizinci kupovali nemovitosti a ty zůstaly mimo sezónní období prázdné. Některé spolkové země či okresy přijali proto legislativní opatření, omezující koupi nemovitosti cizinci. Nemovitosti (apartmány i domy) jsou rozděleny do tří kategorií:
- Hlavní bydliště (Hauptwohnsitz) – takto označené domy není možné koupit jako rekreační dům, protože musí být obýván po celý rok.
- K podnikatelské činnosti (Gewerbliche Nutzung) – tyto reality je možné odkoupit, ale musí být pronajímány turistům. Majitel si musí zřídit živnost, při koupi dostane zpět DPH.
- Druhé bydliště (Zweitwohnsitz) – tyto nemovitosti je možné využívat volně, pro vlastní potřebu, pobývat lze libovolně dlouho, není nutný pronájem.
Pakliže se vám líbí myšlenka investice do nemovitosti v Rakousku, pravděpodobně si koupíte takzvanou „turistickou rezidenci“, tedy druh nemovitosti, který umožňuje kombinaci využití investičního pronájmu a privátního použití.
Samotný postup koupě:
1. Nabídka nákupu - Kaufanbot
Kaufanbot je závazné prohlášení o koupi, které se uzavírá mezi kupujícím na jedné a prodávajícím na straně druhé. Je to obdoba české smlouvy o smlouvě budoucí. Náležitosti smlouvy se ale zásadně liší. Kupující si musí být vědom toho, že podpisem „nabídky nákupu“ ještě nedochází ke koupi nemovitosti, ale pouze k jeho souhlasu. Nicméně závaznost smlouvy nabývá účinku od přijetí nabídky (podepsaného Kaufanbotu ze strany kupujícího) prodávajícím. Smlouva Kaufanbot není nabídka k prodeji od prodávajícího, nýbrž nabídka ke koupi ze strany kupujícího. Pokud kupující odstoupí od smlouvy (např. kvůli Hypotečnímu úvěru), má prodávající obecně nárok na náhradu škody. Náležitosti „nabídky nákupu“:
- Kupní cena a poplatky (DPH, daň z převodu nemovitosti, notářské poplatky);
- Zatížení - zmínka o tom, že nemovitost se prodává bez zatížení (nemovitost není pronajatá, zatížená hypotékou apod.);
- Jmenování právního zástupce nebo notáře, který sepíše kupní smlouvu a provede následné kroky k uzavření realitního obchodu;
- Zapsání realitního makléře a výše provize;
- Postup zpracování kupní smlouvy - datum vystavení kupní smlouvy, datum podpisu kupní smlouvy, datum plateb, datum předání nemovitosti;
- Časový limit platnosti nabídky na koupi;
- Další nezbytné náležitosti - poskytnutí Hypotečního úvěru s časovým omezením.
2. Kupní smlouva - Ve druhé fázi notář nebo určený advokát provede kontrolu dokumentace a vlastnictví v katastru. Kupní smlouvu není možné sepsat svépomocí nebo stáhnout verzi kupní smlouvy z internetu. V Rakousku má právo sepsat kupní smlouvu ke koupi nemovitosti pouze právní zástupce nebo notář. Jmenovitě je určen už v Kaufanbot. V Rakousku se vystavuje pouze jeden výtisk kupní smlouvy (v České republice jsou dva), který je po podpisu zavkladován do katastru nemovitostí. Podpis kupní smlouvy musí být notářsky ověřen buď v Rakousku u pověřeného notáře nebo v České republice na rakouském konzulátu v Praze a v Brně, případně u jakéhokoliv zvoleného notáře či advokáta v České republice, který má povolení k ověřování písemných smluv.
3. Treuhandschaft - Treuhandschaft je obdoba advokátní nebo notářské úschovy (striktní překlad je důvěrnická správa či poručenství – úschova peněz je Verwahrung von Geld), která je v Rakousku regulovaná zákonem. Kupující je obeznámen o vykonavateli funkce (Treuhänder) zasláním dokumentu, který obsahuje všechny náležitosti nutné k jeho vykonávání.
Treuhandschaft přes notáře - Notář má před prodejem nemovitosti povinnost nahlásit svou činnost do rakouského rejstříku Treuhandregister. Na požádání může vystavit kupujícímu potvrzení.
Treuhandschaft přes advokáta - Rakouská advokátní komora ručí za správné zacházení se svěřenými penězi. Advokát musí svou činnost ohlásit na rakouské advokátní komoře a je zapsán do tzv. Treuhandbuch, stejně jako musí nahlásit i ukončení této činnosti. Každý případ se nahlašuje jednotlivě.
Pro účely této úschovy notář nebo advokát zřídí svému klientovi samostatný bankovní účet, kam buď klient nebo Hypoteční banka převádí kupní cenu nemovitosti a další poplatky (daň z převodu nemovitosti, poplatek za zapsání do katastru nemovitostí, notářské poplatky, DPH). Treuhänder poté převádí ujednané částky na určené instituce a samozřejmě i kupní cenu prodávajícímu.
4. Poplatkové aspekty
Nákup nemovitostí v Rakousku podléhá dani z převodu nemovití (sazba daně je 3,5 % z kupní ceny nemovitosti). Za registraci vlastnických práv do katastru nemovitostí se rovněž platí poplatek (ve výši 1,1 % z kupní ceny nemovitosti). Předpokladem pro registraci vlastnického práva je kromě výše uvedených dokladů i doklad o zaplacení daně z převodu nemovitosti příslušnému finančnímu úřadu (tzv. osvědčení o povolení). Nesmíme zapomenout ani na právní poplatky, které představují obvykle 2%+DPH (DPH v Rakousku činí 20%).
5. Jak funguje katastr nemovitostí v Rakousku – Katastr nemovitostí funguje v Rakousku zcela odlišně, než je tomu u nás v ČR, kde jsme zvyklí na zcela otevřený katastr. Přístup do rakouského katastru je zpoplatněný a navíc tento přístup je možný skrze několik privátních firem, jako jsou advokátní či notářské kanceláře - viz https://www.justiz.gv.at/home/service/verrechnungsstellen.795.de.html.
6. Předání nemovitosti - Jakmile notář oznámí, že platba je dokončena, může dojít k formálnímu předání reality. Toto je důležitý okamžik, kdy se dozvíte vše o každodenním provozu nemovitosti, veřejných službách, rezervování soukromého pobytu atd.
Odborné zdroje:
Mgr. Petr Jezdinský (s výše uvedenými zdroji a vlastními poznatky)